検査済証・確認済証がないときの中古住宅適合証明

完了検査実施の確認方法と代替手段


なぜ完了検査の実施を確認するのか?


住宅減税およびフラット融資の対象は新耐震基準の物件   

新耐震で設計されたのかは建築確認日で分かる       

新耐震で施工されたのかは完了検査実施で分かる      

完了検査はすべての物件で実施されている訳ではない    

検査済証があれば新耐震基準の物件かがすぐに分かる    

検査済証がない時に完了検査実施を確認するには?    



住宅減税およびフラット融資の対象は新耐震基準の物件


住宅ローン控除等の住宅取得減税やフラット35融資の適合証明においては、対象物件が新耐震設計基準で建てられたものかどうかの確認をする必要があります。

新耐震設計基準とは、それまでは震度5の地震に対する設計計算を行っていたものを、震度7の大地震に対する設計計算も行うようにしたもので、建築基準法施行令にて定められています。


新耐震と旧耐震の相違比較表



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新耐震で設計されたのかは建築確認日で分かる


新耐震設計基準の施行は、昭和56年6月1日です。設計された時期は、建築確認日をもって判断します。すなわち、建築確認日が昭和56年6月1日以後の中古住宅が、新耐震設計基準に適合した物件と判定されます。

建築確認日は、確認済証に記載されています。確認済証は行政機関等が建築確認を行った旨の証明書です。平成11年4月30日以前の確認済証は、確認通知書という名称となっています。



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新耐震で施工されたのかは完了検査実施で分かる


確認済証は設計時点で交付されるため、物件が新耐震設計基準で施工されたものかどうかは分かりません。

物件が新耐震設計基準で施工されたものかどうかは、行政機関等が完了検査を実施したかどうかで確認します。

完了検査とは、建物が竣功した時に行政機関等が建築基準法に基づき、建物が建築確認のとおりに建設されているかを検査するものです。



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完了検査はすべての物件で実施されている訳ではない


建築基準法では完了検査が義務づけられていますが、実際にはすべての物件で完了検査が実施されている訳ではありません。

2000年以前においては、完了検査の実施率は30%程度となっていました。


完了検査実施率推移



完了検査の実施率についての詳細はこちら          



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検査済証があれば新耐震基準の物件かがすぐに分かる


検査済証は完了検査を行った旨の証明書です。検査済証には建築確認日も記載されています

検査済証があれば、新耐震設計基準で建てられた物件かどうかが直ちに判断できます。



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検査済証がない時に完了検査実施を確認するには?


検査済証は大切に保管すべきものとされていますが、薄い紙片のため紛失や所在不明となりやすく、特に建売住宅を購入した場合は所有者が建築確認に関与していないので、検査済証を受け取ったかどうかすら定かでないことが珍しくありません。

検査済証がない時に完了検査実施の有無を確認する方法として、
・建築計画概要書等を閲覧して確認する方法
・建築確認台帳記載事項証明書で確認する方法
があります。



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建築計画概要書等を閲覧して確認する方法


建築計画概要書とは?                  

建築基準法令による処分等の概要書とは?         

建築計画概要書等の閲覧方法               



建築計画概要書とは?


建築計画概要書は、建築基準法に基づいて行政機関に保管されている書類で、建築確認申請された建築計画の概略と建築確認番号と確認日が記載されています。

建築計画概要書の閲覧は、所有者に限られず誰でもすることが出来ます。「建築計画概要書等の閲覧」制度は昭和46年に創設され、それ以降のものが閲覧可能です。

制度上は閲覧のみとなっていますが、行政機関によってはコピーが可能なところがあります。

建築計画概要書には、完了検査に関することは記載されていません。完了検査実施の有無については、「建築基準法令による処分等の概要書」が必要となります。



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建築基準法令による処分等の概要書とは?


「建築基準法令による処分等の概要書」は、建築確認に加えて中間検査、完了検査、検査済証交付の記録も記載されたもので、完了検査の実施の有無を確認することが出来ます。

「建築基準法令による処分等の概要書」は「建築計画概要書」とセットになって行政機関に保管されています。

「建築基準法令による処分等の概要書」は、平成11年の「建築計画概要書等の閲覧」制度改正以降のものが閲覧できます。ただし、所管行政機関により異なる場合があります。



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建築計画概要書等の閲覧方法


建築計画概要書等は、特定行政庁と呼ばれる地方公共団体が所管しており、当該建築物の立地する市区町村が特定行政庁でないときは、都道府県が特定行政庁になります。特定行政庁の一覧は、下記のリンクをご覧ください。


全国の特定行政庁一覧                 

建築計画概要書等の閲覧場所は、特定行政庁になっている市区町村または都道府県ですが、都道府県の場合は土木事務所等の出先機関の場合もあります。物件が立地する地域を所管する特定行政庁に問い合わせを行って確認してください。

閲覧の申請時には、物件の特定に時間を要することがあり、また他の申請者がいる場合には長い待ち時間が発生することもあります。地番等の物件情報の十分な準備と時間の余裕が必要となります。



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建築確認台帳記載事項証明書で確認する方法


建築確認台帳記載事項証明書とは?            

建築確認台帳記載事項証明書の特長            

建築確認台帳記載事項証明書の取得方法          

近畿ブロックの特定行政庁一覧             



建築確認台帳記載事項証明書とは


検査済証や確認済証(確認通知書)がなくなった場合、その再発行は受けられません。近年、金融機関が住宅ローンの条件として、融資対象物件が完了検査を受けていることを求めることが多くなり、検査済証の再発行のないことが、中古住宅の流通を妨げる要因の一つとなっています。

最近では、一部の地方公共団体において、検査済証を再発行する代わりに、当該建築物が建築確認台帳に記載されていることを証明する書面を交付する制度を設けるようになっています。

建築確認台帳には、建築物の構造や用途等に加えて、確認済証や検査済証の交付年月日が記載されており、これらの記載事項が証明されることによって、当該建築物が完了検査を受けていることを金融機関等が確認することが出来ます。



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建築確認台帳記載事項証明書の特長


建築確認台帳の記載事項証明は、各地方公共団体の独自制度です。すべての市町村等に制度が存在する訳ではなく、また制度が存在する場合も、制度の内容に違いがあります。名称も「建築確認台帳」のほか、「建築物台帳」や「確認台帳」などのバリエーションがあります。

制度を創設できるのは、建築確認台帳がある地方公共団体に限られます。建築確認台帳は、建築計画概要書等と同じく、特定行政庁となる地方公共団体に備え置かれています。

当該市区町村が特定行政庁であっても、全ての物件の建築確認台帳があるとは限りません。物件の規模や構造等によっては、都道府県の所管になる場合があります。また特定行政庁となる以前に建築された物件についても、都道府県から引き継がれてない場合があります。さらに建築時期等の条件によっては、台帳そのものが存在しない場合もあります。

特定行政庁になっている地方公共団体に台帳記載事項証明の制度があったとしても、建築確認台帳に記載されたすべての物件に対して証明が受けられるとは限りません。民間の指定確認検査機関が建築確認等を行った物件については証明できない制度となっている場合もあります。

建築確認台帳の記載事項は、建築当時のままのものです。物件の所有者や地名等が現在のものと違っていることがあります。物件に関する情報が少ないために、物件の特定が出来ず、台帳に記載されているかどうかも分からないことが珍しくありません。



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建築確認台帳記載事項証明書の取得方法


物件が立地する地域を所管する特定行政庁に問い合わせを行います。まず第一に、建築確認台帳の記載事項証明の制度があるかどうかを確認します。制度がある場合には、証明書交付の申請方法について確認します。申請方法として確認する内容は、申請権者、申請窓口、申請時間、発行手数料、申請書の書式、および事前に準備する情報等です。

申請権者は、物件の所有者本人とされていることが多く、その場合、代理人が申請するときは委任状を求められるのが一般的です。委任状の書式についても、問い合わせ時に確認が必要です。

申請書には、申請理由と証明書提出先の記入欄があるのが一般的です。申請理由は「中古住宅適合証明」、提出先は「適合証明機関」となりますが、より具体的な記入を求められることもあります。

申請時には、物件の特定に時間を要することがあり、また他の申請者がいる場合には長い待ち時間が発生することもあります。物件情報の十分な準備と時間の余裕が必要となります。



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近畿ブロックの特定行政庁一覧


特定行政庁担当部局制度
滋賀県土木交通部 建築課 建築指導室
大津市都市計画部 建築指導課
草津市都市計画部 建築課
彦根市都市建設部 建築指導課
近江八幡市都市産業部 建築課
守山市都市経済部 建築課
長浜市都市建設部 開発建築指導課
東近江市都市整備部 建築指導課
京都府建設交通部 建築指導課
京都市都市計画局 建築指導部 建築審査課
宇治市都市整備部 建築指導課
大阪府住宅まちづくり部 建築指導室 建築企画課
大阪市都市計画局 建築指導部 建築企画課
豊中市都市計画推進部 建築審査課
堺市建築都市局 開発調整部 建築安全課
東大阪市建築部 建築審査課
吹田市都市整備部 開発審査室
高槻市都市創造部 審査指導課
枚方市開発指導室 開発調整課
守口市都市整備部 建築指導課
八尾市建築都市部 審査指導課
寝屋川市まち政策部 まちづくり指導課
茨木市都市整備部 審査指導課
岸和田市まちづくり推進部 建設指導課
門真市まちづくり部 建築指導課
箕面市みどりまちづくり部 建築指導室
和泉市都市デザイン部 建築・開発指導室
池田市都市建設部 審査課
羽曳野市都市開発部 建築指導課 .
兵庫県県土整備部 住宅建築局 建築指導課
神戸市住宅都市局 建築調整課
尼崎市都市整備局 都市計画部 建築指導課
西宮市都市局 建築・開発指導部 建築調整課
姫路市都市局 建築指導課
明石市都市整備部 建築室 建築安全課
加古川市都市計画部 建築指導課
伊丹市都市活力部 建築指導課
川西市都市整備部 まちづくり指導室 建築指導課
宝塚市都市整備部 都市整備室 宅地建物審査課
三田市都市整備部 都市政策局 審査指導課
芦屋市都市建設部 建築指導課
高砂市まちづくり部 まちづくり推進室 建築指導課
奈良県県土マネジメント部 まちづくり推進局 建築課
奈良市都市整備部 建築指導課
橿原市まちづくり部 建築指導課
生駒市都市整備部 建築課
和歌山県県土整備部 都市住宅局 建築住宅課
和歌山市都市計画部 建築指導課

制度欄の○印:各地方公共団体のHPにて台帳証明等の記載があったもの



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フラット35は完了検査以外の確認でも可能


フラット35は建築確認日さえ分かればよい         

フラット35は登記上の建築日でみなし判定もできる     

フラット35で建築確認日が分からないと困るケース     



フラット35は建築確認日さえ分かればよい


フラット35の適合証明では、完了検査実施の有無を確認する必要はなく、建築確認日のみで耐震評価を行っています。検査済証がなくとも確認済証さえあればよいことになります。

フラット35では、旧住宅金融公庫融資の募集パンフレットで確認することも出来ます。広告等に「公庫融資付」と表示された分譲住宅の場合、購入者を決める公開抽選の募集パンフレットに建築確認日が記載されているものがあり、これにより耐震評価の判定が可能です。



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フラット35は登記上の建築日でみなし判定もできる


建築確認日が確かめられない場合、フラット35等の物件検査では、建築日による耐震評価の判定も可能としています。すなわち、建築日が昭和58年4月1日以降の場合、新耐震設計にて建築されたものと見なして、住宅金融支援機構の定める耐震評価基準に適合すると判定できます。

建築日がいつであるかは、登記事項証明書により判定します。甲区の「表示登記の原因及びその日付」に記入された日が昭和58年4月1日以降の物件を耐震評価基準に適合するものとしています。



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フラット35で建築確認日が分からないと困るケース


建築確認日が分からないと困るときの説明図


もし、建築確認日が昭和56年6月1日以降で、かつ建築日が昭和58年4月1日より前の中古住宅において、確認済証等がない場合であれば、建築確認日の立証が出来ないために、新耐震設計基準で作られたにも関わらず、耐震診断等の耐震評価を別に行う必要が生じます。

別途の耐震評価を行う場合、物件の条件によっては、実施の費用が高額になったり、手続きに時間を要する場合があり、さらに経年劣化のために評価が低減されるなどにより不適合となる可能性もあります。



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中古住宅のフラット35適合証明書 についてはこちら    


住宅ローン控除(減税)のための耐震基準適合証明書 はこちら 


完了検査の実施率についてはこちら             


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  1. 確認済証・検査済証がないときの中古住宅適合証明