【図解・表説】中古フラット35−旧耐震マンションの物件検査−

建築士調査で中古住宅の価値創造


旧耐震マンションにおける物件検査の耐震評価


旧耐震マンションとは                  

旧耐震マンションの耐震評価の方法            

旧耐震マンションの耐震評価の方法の比較         

住宅金融支援機構の定める耐震評価基準の概要       


旧耐震マンションとは


フラット35にて旧耐震となるマンション


○フラット35および財形住宅融資の物件検査においては、新築時に新耐震設計基準で作られたマンションであることが確認されていないマンションは、すべて旧耐震物件として取り扱います。

○建築確認日が昭和56年(1981年)5月31日以前のマンションは、新築時に新耐震設計基準で作られたことが確認されておらず、旧耐震物件となります。建築確認日は、確認済証(建築確認通知書)、検査済証、または建築確認台帳記載事項証明書に記載されています。

○建築日が昭和58年(1983年)3月31日以前のマンションは、新築時に新耐震設計基準で作られたことが確認されていないものとみなされ、旧耐震物件となります。建築日は、登記事項証明書等に記載されています。

○建築確認日や建築日のいずれもが不明なマンションは、新築時に新耐震設計基準で作られたことが確認されていないものとみなされ、旧耐震物件となります。



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旧耐震マンションの耐震評価の方法


フラット35における旧耐震マンションの耐震評価方法


○新築時に新耐震設計基準で作られたことが確認されていない建築物について、それを確認する一般的な手法は耐震診断です。

○この場合の耐震診断は、国土交通省の告示(平成18年第184号)「建築物の耐震診断及び耐震改修促進を図るための基本的な方針」に基づく耐震診断を指します。

○耐震改修工事を行うことにより、新耐震設計基準のものとなった場合は、「耐震改修の促進に関する法律に基づく工事」であることを認定通知書により確認し、認定書どおりに工事が行われたことを工事請負契約書等により確認します。

●耐震診断等による判定のほかに、フラット35等の物件検査に特有の方法として、住宅金融支援機構の定める耐震評価基準により判定する方法があります。



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旧耐震マンションの耐震評価の方法の比較


フラット35における旧耐震マンションの耐震評価方法の比較


○旧耐震マンションにおいて耐震診断を行う場合は、その是非について管理組合の総会での議決が必要です。ただし、管理規約に別段の定めがあるときは、理事会の議決等で可能になる場合があります。

●住宅金融支援機構の定める耐震評価基準により判定する場合は、総会議決等は不要です。ただし設計図書の閲覧や敷地内の立ち入り等については、管理組合所定の手続きに従う必要があります。

○旧耐震マンションにて行った耐震診断の結果については、住戸の売買契約の際に重要事項説明をする必要があります。これは当該マンションの全ての住戸にて義務づけられます。

●機構の定める耐震評価基準により判定した結果については、売買契約の際の重要事項説明に含める義務は生じません。

○所定の耐震診断にて、地震に対する安全性が確かめられた場合には、住宅ローン控除等の税制優遇措置を受けることが可能となります。

●機構の定める耐震評価基準による場合のみでは、住宅ローン控除等の税制優遇措置を受けることは出来ません。

●耐震診断は鉄骨造(S造)のマンションに対しても実施可能ですが、機構の定める耐震評価基準による評価方法は、鉄筋コンクリート造(RC造)および鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造)のマンションに対してのみ実施が可能です。



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住宅金融支援機構の定める耐震評価基準の概要


構造形式の上下混用がないことの説明図

○構造形式の上下混用がないことが必要です。すなわち、ラーメン形式と壁形式が上下で混用されていないことが必要になります。

○壁式ラーメン構造において壁抜け(ピロティ)があるものは、構造形式の上下混用には該当しません。また、桁行き方向がラーメン構造で、梁間方向が壁式ラーメン構造であるような、平面での形式混用も上下混用に該当しません。


平面形状にずれがない又は一定範囲内であることの説明図

○マンションの平面形状にずれがない又は一定範囲内であることが必要です。ずれがある場合は、ずれの寸法が2m以内又は全幅の1/2以内であることが必要となります。

○ずれの両側がエキスパンションジョイント等により構造的に分離されている場合は、ずれの判定は不要です。


平面形状に突出部がない又は一定範囲内であることの説明図

○マンションの平面形状に突出部がない又は一定範囲内であることが必要です。突出部がある場合は、突出部の長さが幅の1/2以内又は突出部の面積が水平投影面積の30%以内であることが必要となります。

○突出部の判定にあたっては、外部階段、バルコニー等はないものとして判定します。また、梁又は耐力壁のある吹き抜けは、吹き抜けがないものとして判定します。


立面形状にセットバックがない又は一定範囲内であることの説明図

○マンションの立面形状にセットバックがない又は一定範囲内であることが必要です。セットバックがある場合は、セットバックしていない部分の長さが、建物全体の2/3(壁式構造は1/2)を超えていることが必要となります。

○突出部の判定にあたっては、最上階の一層分や地下構造の階はないものとして判定します。また、屋外階段、バルコニー等はないものとして判定します。


ピロティがない又は偏在していないことの説明図

○マンションにピロティ部分がない又は偏在していないことが必要です。ピロティ部分とは、上階に連層耐力壁があり、その下階で壁抜けとなっている部分をいいます。

○ピロティ部分が偏在していないこととは、出隅柱が独立柱でないことを指します。独立柱とは、梁間方向及び桁行き方向のいずれの方向にも60cm以上の袖壁や耐震壁が付いていない柱をいいます。



出隅柱に独立柱があるときの緩和条件


○出隅柱に独立柱があるときの緩和条件は、次の@〜Bのうちのいずれか一つを満たすことです。

@建物が梁間方向及び桁行き方向に2スパン以上ある場合で、当該独立柱に隣する柱のすべてが独立柱でないこと
A当該独立柱がSRC柱で、かつ、その鉄骨が柱の幅方向及び正方向の2方向とも充腹形式であること
B当該独立柱の面積が以下の式を満たしていること
 0.4×柱の幅×柱のせい×Fc ≧ NL+2NE
 Fc:コンクリートの設計基準強度
 NL:長期柱軸方向力
 NE:C0=0.2のときの地震時軸方向力
 C0:標準せん断力係数

○長期柱軸方向力および地震時軸方向力の確認については、建築時の構造計算書が必要となります。



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