築２５年超の中古マンションのローン減税用の耐震基準適合証明書

築年数の古い中古住宅を買ったときに減税が受けられる

住宅ローン控除等の住宅取得減税は、中古マンションでは築２５年を超えると受けられなくなりますが、これを受けられるようにするための制度が耐震基準適合証明書です。

耐震基準適合証明書が利用できる住宅取得減税には、下記のようなものがあります。

※住宅ローン減税を受けるためには、給与所得者の方においても初年度は年末調整ではなく確定申告の手続きが必要です。

登録免許税の減税により購入時の諸費用が安くなる

登録免許税というのは、簡単に言うと購入した不動産の所有権等を登記するときに登記所で支払う登記料のことです。

以下のシミュレーターで概ねの減税効果を試算できます。

住宅ローン減税により毎年の所得税が１０年間安くなる

住宅ローン減税は、住宅の購入時に住宅ローンを利用した場合に受けられる減税措置です。借入残高に応じて所得税の減税が１０年間受けられ、減税額の総額は最大で２００万円になることもあります。

毎年の減税額は、各種の条件により変わりますので、下記リンクのシミュレーターをご利用ください。

住宅ローン減税のシミュレーター　はこちら　　　　　　　　　

地震保険の保険料の割引を受けられる場合がある

地震保険の建築年割引は、昭和56年(1981年)6月1日より前に新築された建物では受けられませんが、耐震基準適合証明書がある場合には同等の割引を受けられるようになります。

登記上の床面積が５０平米以上あるもの

調査の対象となるためには、物件(住戸)の床面積が５０平米以上必要です。 住宅ローン減税等の適用要件が床面積５０平米以上となっているためですが、これは登記簿上の面積になります。

登記簿の床面積は内壁面積で計算されていますので、壁心面積で計算した場合よりも小さくなります。 マンションの広告では壁心面積で表示されていることが多く、広告では５０平米以上あっても登記簿では５０平米未満の場合があるので注意が必要です。

なお物件が店舗等併用住宅の場合は、床面積（専有部分）の１／２以上が居住用であることが必要になります。

物件の引き渡し時に築年数が２５年を超えるもの

住宅ローン減税等において耐震基準適合証明書が必要となるのは、通常のマンションでは築２５年を超えた物件を取得した場合です。ただし注意しなければならないのは、取得日とは何の日で、何の日が築２５年を超えたかどうかです。

売買契約の契約日が築２５年を超えている場合は、当然ながら必要となります。では、築２５年を超えないように駆け込みで築２５年になる前に契約した場合はどうなるでしょうか。

契約日が築２５年になる前であっても、引き渡し日が築２５年を超えれば、耐震基準適合証明書は必要となります。引き渡しがなされて初めて取得したことになるからです。これは見落としがちですので注意してください。

マンションの引き渡し日が築２５年より前であれば、耐震基準適合証明書がなくとも住宅ローン減税等を受けることが可能になります。ただし、この引き渡し日が契約書に記載されたものと登記簿に取得日として記載されたものとが異なる場合は、登記簿のほうになります。契約書はあくまでも予定日だからです。

なお、契約時点で予定している引き渡し日が、築２５年を超える日に近い場合は要注意です。何かの事情で引き渡しが遅れて築２５年を超えてしまった場合、住宅ローン減税等を受けるために耐震基準適合証明書が必要になります。このおそれがある場合はあらかじめ準備が必要になりますので、事前のご相談に応じて発行調査業務の対象としています。

新耐震設計基準での完了検査に合格しているもの

新耐震設計基準とは１９８１年(昭和５６年)６月１日以降の建築確認にて採用されている基準です。建築基準法では建築確認を受けた物件は竣功時に行政等による完了検査を受けることとなっています。

新耐震設計基準での完了検査に合格していない物件の場合、耐震基準適合証明書を発行するためには、現行の基準による耐震診断を行ってその結果によっては耐震改修工事をするなどのことが必須となります。費用や時間を大きく要し、マンションでは管理組合の総会決議も行わねばなりません。

完了検査に合格しているかどうかについては、完了検査時に交付された検査済証により確認します。検査済証がない場合でも建築確認台帳記載事項証明書等により確認できる場合がありますので、事前にご相談ください。

買主に引き渡される前に家屋調査を行うことが原則

住宅ローン控除等の住宅取得減税を受けるためには、物件の引き渡しまでに耐震基準適合証明書のための家屋調査を行っておく必要があります。

すなわち家屋調査時点での物件所有者は売主の方であるため、たとえ売買契約後であっても耐震基準適合証明書の交付申請は売主の方が行うこととなります。

買主が調査するためには売主の協力が不可欠

住宅取得減税を受けるのが買主の方であるため、耐震基準適合証明書の発行調査を申し込む人の大多数は買主の方になります。

しかし物件所有者は売主の方であるため、買主の方が発行調査を申し込んだ場合には、それに併せて売主の方にも交付申請をしてもらえるように依頼することが必要になります。

したがって耐震基準適合証明書を取得して住宅ローン減税等を受けるためには、売主の方の協力が不可欠になります。

適合証明書発行の最大障壁は『制度の矛盾』による売主の負担

耐震基準適合証明書の制度上では、物件を売り出す前に家屋調査を行って、住宅ローン減税等に対応していると販売時にアピールできることを想定しています。

これによって買主の方には減税というメリットが生じるとともに、売主の方にも販売促進というメリットが生まれることになり、両者のバランスが取れる訳です。

しかし実際には、家屋調査を行わずに販売活動を始めてしまい、買い手が付いてから初めてその要請で家屋調査をしようとするケースが大半です。

これでは売主の方にとっては何もメリットがなくなり、負担やリスクだけが発生します。つまり想定と実態が乖離する『制度の矛盾』があるのです。

当然ながら売主の方は調査を回避することが多くなり、調査すれば適合証明書が発行できる物件であっても、調査がなされないために証明書が発行されていない物件が多く存在します。

マンションではこのような物件が多く、長期修繕計画や大規模修繕がなされて管理状態が良好なマンションであれば、過去に発行実績がなくとも調査をすれば発行できるケースが珍しくありません。

売主の方の負担や不安を減らすように調査を進めることが、耐震基準適合証明書の発行にとって最も重要であるといえます。

調査対象は建物だけでなく書類も重要

耐震基準適合証明書の発行調査の対象は、書類と建物の双方です。書類では建物の建築時の状況を調査し、建物では建物の現在の状況を調査します。

調査対象の書類は、登記事項証明書、設計図面、建築確認済証、検査済証等です。これらのうちで保管されていないものがある場合でも、代わりとなる書類があれば調査できるのでご相談ください。

建物はすべてが調査対象ではなく、柱・梁・外壁等の構造耐力上主要な部分です。構造耐力に関係のない部分については調査対象とはしていません。

書類調査は事前審査と現地調査の２段階

現地への出張調査を行うに先だって、メール等で送付可能な書類を用いて事前審査を行います。マンションの事前審査に用いる書類は、登記事項証明書、建築確認済証、検査済証等です。保管がない場合はご相談ください。

設計図面については、マンション分譲時のパンフレット記載の図面のようにコンパクトなものが保管されている場合はそれを用いて事前審査します。

事前審査の段階では調査料金は発生せず、現地調査の段階から調査料金が発生します。

現地では管理組合保管書類と建物の共用部分も調査

管理組合が保管している設計図書は一般に枚数が多く、サイズも大きいためコピーや送付が難しいです。またセキュリティ上から持ち出し禁止となっている書類もよくあります。これらは現地調査の際に閲覧します。

建物については、売買される住戸だけでなく、共用部分も調査の対象です。

建物の調査は日常利用で可能な範囲内のみ

建物の調査においては、日常利用の範囲内で出来ない下記のような調査は行いません。
・取り壊しを伴うもの
・屋上や地下ピット等の通常立ち入り出来ない場所で行うもの
・他の居住者の生活に支障が生じるもの

書類調査は調査そのものよりも入手に時間がかかる

マンションの建築関係書類を保管しているのは管理組合になります。しかしその保管場所はマンションによって様々です。

一般に書類の保管場所は、マンション内の管理事務所や倉庫であることが多いです。とはいえ、すぐに閲覧したりコピーできるとは限りません。規則で定められた許可手続きが必要な場合があり、許可が得られるまで何日も待つことがあります。

保管場所がマンション内ではない場合もあります。管理会社の本社であったり、新築時の施工会社や設計会社がいまだに保有しているケースもあります。こういうケースでは、書類がどこにあるのか不明であったり、そもそも存在するのかどうかすら分からないことが珍しくありません。

一方で管理会社に管理を外部委託していないマンションもあります。こうした自主管理のマンションでは、管理組合の理事長やその他の役員の人が自宅に保管している場合があります。役員が持ち回りの場合は誰が保管しているか分からなくなり、その特定に時間がかかることもあります。

またマンションの設計図面は一般にコピーが難しいものです。図面のサイズが大きく、その枚数も多いためです。そのような場合は送付しての審査ではなく、現地調査にて行うこととなります。ただし分譲時のパンフレット記載図面が保存されている場合は一般に送付による審査が可能です。

現地は調査そのものよりも関係者の日程調整に時間がかかる

マンションの現地調査は、建物の専有部分のほかに、建物の共用部分と一般に管理事務所での書類閲覧を行います。

建物の専有部分の調査では、所有者（または仲介者）や居住者の方の立会いが必要になります。建物の共用部分や管理事務所での調査には、管理人等の管理者の方の立会いが必要です。

このように複数の関係者の日程調整を行うことになるため、調査の日がなかなか決まらないことがあります。また書類がマンション内にない場合は、現地調査とは別の日に書類調査を行うこともあります。

日程調整は調査を申し込んだ方が行うことになるため、日程に余裕をもたせての申し込みをお願いいたします。

補修工事が必要な場合は完了確認後に発行となる

建物の現地調査を行った結果、不具合部分を補修をすれば適合証明書が発行可能になるケースがあります。

この場合は補修後に再度現地調査を行って、補修の出来具合を確認した上で発行することになります。ただし物件の引渡し前であることが必要です。

物件の引渡し日を見据えた日程調整が必要

耐震基準適合証明書のための家屋調査は、売買物件の引渡しまでに終了しなければなりません。調査終了前に物件の引渡しがあった場合は、適合証明書は発行できません。

発行調査の申込みにあたっては、日程調整期間だけでなく補修工事の可能性も見込んで、十分に余裕をもって申し込むことが望ましいです。

調査が終了してから証明書の発行までは通常１週間ほどの時間を頂いております。ただし登記用の適合証明書については先行して発行することも可能ですので、必要な場合は事前にご相談ください。

適合証明書の使用目的に合わせた料金設定

耐震基準適合証明書を使用する税制特例措置はいくつかの種類がありますが、すべての特例を受けるとは限りません。

住宅ローン減税のみを受ける場合や登録免許税の減税のみを受ける場合もあり、この場合は発行に要する料金も低額にした料金設定にしています。

相続税非課税と住宅ローン減税のように同じ税務署にて使用する場合には、発行枚数にかかわらず同一の料金としています。

不可判定時を可能判定時よりも低料金としている理由

不可判定時は証明書発行を行わないため発行手数料が発生しません。さらにこれとは別の理由により、その費用以上の減額設定としています。

調査において売主の方の協力が不可欠なのですが、前述しましたようにこれには制度上の矛盾があるために売主の方に様々な負担が生じます。

特に調査結果が不可判定であった場合は、調査に伴う負担が心理的に大きなものとなってしまいます。

このため、調査を申し込まれました買主の方におかれましては、売主の方の労にねぎらいをかけていただければ幸いと考えており、その支援を兼ねまして不可判定時に特に減額した料金設定としております。

現地調査以後のキャンセルでも不可判定時と同じ低料金

調査を途中でキャンセルした場合でも、売主の方の協力は同様に必要になります。したがってキャンセル時においても、不可判定時と同様の扱いとしています。

可能判定時でも一部払いのみで発行保留することも可能

調査の結果が可能判定となった場合でも、必ずしも証明書が必要になるとは限りません。たとえば未契約の物件の場合は、買主の方にとっては契約するまで発行を保留するほうが望ましくなります。

このような状況に対応できるように、一部払いのみを行えば発行保留ができるようにしています。一部払いの金額は不可判定時の料金と同額です。

料金が発生するのは現地調査に出発してから

調査は、事前審査と現地調査の２段階となっていますが、料金が発生するのは現地調査に出発してからです。

事前審査段階では料金が発生しないため、この段階でのキャンセルにも料金は発生しません。