【速算・図解】ローン減税耐震基準−中古住宅シミュレーション−

耐震基準適合証明書の効果計算ソフト


中古物件の住宅ローン控除・登録免許税軽減の試算アプリ


減税額シミュレーター(1) 〜固定金利・元利均等〜  

減税額シミュレーター(2) 〜当初金利引下げタイプ〜 

減税額シミュレーター(3) 〜繰り上げ返済利用〜   

減税額シミュレーター(4) 〜収入合算(連帯債務等)〜

減税額シミュレーター(5) 〜元金均等返済〜     


シミュレーターの使用条件             

【図解】住宅ローン減税(+医療費控除+ふるさと納税)

【事例分析】減税額シミュレーション結果の活用法   


データを入力または選択して「計算スタート」ボタンをクリックすると、登録免許税・所得税・住民税の減税額を自動計算します。

入力するデータは、お手元にある購入検討物件の不動産広告等、および御自身の源泉徴収票(または確定申告書等)から簡単にお使いいただけます。

計算条件・計算方法の違いに応じた5つのシミュレーターを準備していますので、必要に合わせた予測計算ができるほか、各条件間のメリット・デメリットの比較も容易です。
(※簡易計算につき自己責任にてご利用ください)



減税額シミュレーション(1) 〜固定金利・元利均等〜

当初10年間が固定金利であれば、変動金利でも対応しています。

◎数字は半角入力にてお願いいたします。      


建物の種類       

建物の構造       

建物の床面積(専有部分)  平米 ※要件:50平米以上

建物の築年数      

売主種別・物件消費税   ※不明の時は個人を選択

住宅ローンの借り入れ額 

住宅ローンの返済期間   年  ※要件:10年以上

住宅ローン金利の利率   %/年

ボーナス払い割合    

住宅購入者の課税所得   円  ※要件:3千万円以下
(給与所得控除後の金額−所得控除の額の合計額)


                  


       ↓↓↓↓↓ 計算結果 ↓↓↓↓↓

 

登録免許税 減税額
  所有権移転登記   
  抵当権設定登記   

住宅ローン減税
   毎月返済額     円/月 
  ボーナス月追加額  

   年間減税額      所得税減税       住民税減税
    1年目      円   
    2年目      円   
    3年目      円   
    4年目      円   
    5年目      円   
    6年目      円   
    7年目      円   
    8年目      円   
    9年目      円   
   10年目      円   

  住宅ローン減税計  

            

    年末残高
    1年目      円   
    2年目      円   
    3年目      円   
    4年目      円   
    5年目      円   
    6年目      円   
    7年目      円   
    8年目      円   
    9年目      円   
   10年目      円   

            

    課税額       所得税       住民税(所得割)
    1年目      円   
    2年目      円   
    3年目      円   
    4年目      円   
    5年目      円   
    6年目      円   
    7年目      円   
    8年目      円   
    9年目      円   
   10年目      円   

 
 

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減税額シミュレーション(2) 〜当初金利引き下げ型(元利均等)〜

当初期間が固定金利で、以後が変動金利のものでも計算できます。

借り換えによる金利変更として計算する場合には、借り換え後の借入期間が10年以上必要です。

◎数字は半角入力にてお願いいたします。      


建物の種類       

建物の構造       

建物の床面積(専有部分)  平米 ※要件:50平米以上

建物の築年数      

売主種別・物件消費税   ※不明の時は個人を選択

住宅ローンの借り入れ額 

住宅ローンの返済期間   年  ※要件:10年以上

当初(金利引き下げ)期間

当初(引き下げ中)金利  %/年

引き下げ終了後の金利   %/年 (変動の場合は推定値)

ボーナス払い割合    

住宅購入者の課税所得   円  ※要件:3千万円以下
(給与所得控除後の金額−所得控除の額の合計額)


                  


       ↓↓↓↓↓ 計算結果 ↓↓↓↓↓

 

登録免許税 減税額
  所有権移転登記   
  抵当権設定登記   

住宅ローン減税
毎月返済額(引き下げ中) 円/月 
毎月返済額(引き下げ後) 円/月 
ボーナス月追加額(引下中)
ボーナス月追加額(引下後)

   年間減税額      所得税減税       住民税減税
    1年目      円   
    2年目      円   
    3年目      円   
    4年目      円   
    5年目      円   
    6年目      円   
    7年目      円   
    8年目      円   
    9年目      円   
   10年目      円   

  住宅ローン減税計  

            

    年末残高
    1年目      円   
    2年目      円   
    3年目      円   
    4年目      円   
    5年目      円   
    6年目      円   
    7年目      円   
    8年目      円   
    9年目      円   
   10年目      円   

            

    課税額       所得税       住民税(所得割)
    1年目      円   
    2年目      円   
    3年目      円   
    4年目      円   
    5年目      円   
    6年目      円   
    7年目      円   
    8年目      円   
    9年目      円   
   10年目      円   


 
 

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減税額シミュレーション(3) 〜繰り上げ返済利用(元利均等)〜

繰り上げ返済後も毎月の返済額が変わらない期間短縮型の場合の試算です。

◎数字は半角入力にてお願いいたします。      


建物の種類       

建物の構造       

建物の床面積(専有部分)  平米 ※要件:50平米以上

建物の築年数      

売主種別・物件消費税   ※不明の時は個人を選択

住宅ローンの借り入れ額 

住宅ローンの返済期間   年  ※要件:10年以上

住宅ローン金利の利率   %/年

ボーナス払い割合    

繰り上げ返済実施年    年目

繰り上げ返済金額    

住宅購入者の課税所得   円  ※要件:3千万円以下
(給与所得控除後の金額−所得控除の額の合計額)


                  


       ↓↓↓↓↓ 計算結果 ↓↓↓↓↓

 

登録免許税 減税額
  所有権移転登記   
  抵当権設定登記   

住宅ローン減税
   毎月返済額     円/月 
  ボーナス月追加額  

   年間減税額      所得税減税       住民税減税
    1年目      円   
    2年目      円   
    3年目      円   
    4年目      円   
    5年目      円   
    6年目      円   
    7年目      円   
    8年目      円   
    9年目      円   
   10年目      円   

  住宅ローン減税計  

            

    年末残高
    1年目      円   
    2年目      円   
    3年目      円   
    4年目      円   
    5年目      円   
    6年目      円   
    7年目      円   
    8年目      円   
    9年目      円   
   10年目      円   

            

    課税額       所得税       住民税(所得割)
    1年目      円   
    2年目      円   
    3年目      円   
    4年目      円   
    5年目      円   
    6年目      円   
    7年目      円   
    8年目      円   
    9年目      円   
   10年目      円   


 
 

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減税額シミュレーション(4) 〜連帯債務利用(元利均等)〜

夫婦共働き等で二人共有名義にして収入合算(連帯債務)で借りる場合です。
ペアローンの場合は、融資条件が両者同一であれば計算可能です。

◎数字は半角入力にてお願いいたします。      


建物の種類       

建物の構造       

建物の床面積(専有部分)  平米 ※要件:50平米以上

建物の築年数      

売主種別・物件消費税   ※不明の時は個人を選択

住宅ローンの借り入れ額 
(二人の合計)

住宅ローンの返済期間   年  ※要件:10年以上

住宅ローン金利の利率   %/年

ボーナス払い割合    

              共有者A        共有者B
共有者の返済負担割合     :  

住宅購入者の課税所得   円    
(給与所得控除後の金額−所得控除の額の合計額)※要件:3千万円以下


                  


       ↓↓↓↓↓ 計算結果 ↓↓↓↓↓

 

登録免許税 減税額
  所有権移転登記   
  抵当権設定登記   

住宅ローン減税
   毎月返済額     円/月 
  ボーナス月追加額  

共有者A 年間減税額    所得税減税       住民税減税
    1年目      円   
    2年目      円   
    3年目      円   
    4年目      円   
    5年目      円   
    6年目      円   
    7年目      円   
    8年目      円   
    9年目      円   
   10年目      円   

共有者A住宅ローン減税計

共有者B 年間減税額    所得税減税       住民税減税
    1年目      円   
    2年目      円   
    3年目      円   
    4年目      円   
    5年目      円   
    6年目      円   
    7年目      円   
    8年目      円   
    9年目      円   
   10年目      円   

共有者B住宅ローン減税計

 A+B 年間減税額    所得税減税       住民税減税
    1年目      円   
    2年目      円   
    3年目      円   
    4年目      円   
    5年目      円   
    6年目      円   
    7年目      円   
    8年目      円   
    9年目      円   
   10年目      円   

A+B 住宅ローン減税計

            

共有者A 年末残高
    1年目      円   
    2年目      円   
    3年目      円   
    4年目      円   
    5年目      円   
    6年目      円   
    7年目      円   
    8年目      円   
    9年目      円   
   10年目      円   

共有者B 年末残高
    1年目      円   
    2年目      円   
    3年目      円   
    4年目      円   
    5年目      円   
    6年目      円   
    7年目      円   
    8年目      円   
    9年目      円   
   10年目      円   

 A+B 年末残高
    1年目      円   
    2年目      円   
    3年目      円   
    4年目      円   
    5年目      円   
    6年目      円   
    7年目      円   
    8年目      円   
    9年目      円   
   10年目      円   

            

 共有者A 課税額     所得税       住民税(所得割)
    1年目      円   
    2年目      円   
    3年目      円   
    4年目      円   
    5年目      円   
    6年目      円   
    7年目      円   
    8年目      円   
    9年目      円   
   10年目      円   

 共有者B 課税額     所得税       住民税(所得割)
    1年目      円   
    2年目      円   
    3年目      円   
    4年目      円   
    5年目      円   
    6年目      円   
    7年目      円   
    8年目      円   
    9年目      円   
   10年目      円   

  A+B 課税額     所得税       住民税(所得割)
    1年目      円   
    2年目      円   
    3年目      円   
    4年目      円   
    5年目      円   
    6年目      円   
    7年目      円   
    8年目      円   
    9年目      円   
   10年目      円   


 
 

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減税額シミュレーション(5) 〜元金均等返済〜

当初10年間が固定金利であれば、変動金利でも対応しています。

◎数字は半角入力にてお願いいたします。      


建物の種類       

建物の構造       

建物の床面積(専有部分)  平米 ※要件:50平米以上

建物の築年数      

売主種別・物件消費税   ※不明の時は個人を選択

住宅ローンの借り入れ額 

住宅ローンの返済期間   年  ※要件:10年以上

住宅ローン金利の利率   %/年

ボーナス払い割合    

住宅購入者の課税所得   円  ※要件:3千万円以下
(給与所得控除後の金額−所得控除の額の合計額)


                  


       ↓↓↓↓↓ 計算結果 ↓↓↓↓↓

 

登録免許税 減税額
  所有権移転登記   
  抵当権設定登記   

住宅ローン減税
   初回返済額     円/月 
  毎月元金返済額    円/月 
ボーナス月元金返済追加額

   年間減税額      所得税減税       住民税減税
    1年目      円   
    2年目      円   
    3年目      円   
    4年目      円   
    5年目      円   
    6年目      円   
    7年目      円   
    8年目      円   
    9年目      円   
   10年目      円   

  住宅ローン減税計  

            

    年末残高
    1年目      円   
    2年目      円   
    3年目      円   
    4年目      円   
    5年目      円   
    6年目      円   
    7年目      円   
    8年目      円   
    9年目      円   
   10年目      円   

            

    課税額       所得税       住民税(所得割)
    1年目      円   
    2年目      円   
    3年目      円   
    4年目      円   
    5年目      円   
    6年目      円   
    7年目      円   
    8年目      円   
    9年目      円   
   10年目      円   


 
 

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シミュレーターの使用条件

●このシュミレーターは、使用料が無料のオンラインソフト(Webアプリケーション)です。中古住宅にて税制特例措置を受けたときの効果の試算を簡易シミュレーションできます。

●住宅ローンの借入額、返済期間、利率、住宅購入者の所得等による減税効果の違いを確認することが出来ます。

●実際の減税額を保証するものではありません。また還付金の金額を示すものでもありません。税制特例措置が関係する売買・登記・確定申告等にあたっては、税理士、司法書士等の方々のアドバイスを受けてください。

●築25年超のマンションや築20年超の一戸建て住宅(軽量鉄骨造・木造)の場合は、耐震基準適合証明書等の取得により特例適用が可能です。

●所有権移転登記時の登録免許税減税額は、固定資産税評価額が分からない場合の簡易計算です。

●この計算アプリ(ソフト)は、中古住宅を取得したときのものであるため、増改築工事の場合については対応していません。

●年収からの借り入れ可能金額については考慮していません。住宅ローン借り入れの検討にあたってはそれらを別途に考慮してください。

●支払利息の節減効果については計算の中には入っていません。繰り上げ返済等の検討にあたってはそれらを別途に考慮してください。

●各種手数料(登録免許税除く)や団体信用生命保険等の影響は計算の中に入っていません。夫婦共働きの連帯債務等の検討にあたってはそれらを別途に考慮してください。

●減税による他の行政サービスへの影響は計算の中に入っていません。例えば、高等学校等就学支援金は住民税(市町村民税所得割)が支給額の算定に用いられますが、これへの住宅ローン控除の効果は計算に含まれていません。逆に、保育料(保育所・保育認定こども園・地域型保育事業)などの算定にも住民税(市町村民税)が用いられますが、これらは税額控除である住宅ローン控除額を差し引く前の額で算定するため、住宅ローン減税による各料金の引き下げ効果は生じません。さらに、住宅ローン控除があるという理由で医療費控除等の所得控除を減らした場合には、保育料等を引き上げてしまうことがあるので注意してください。

●再計算を行う場合は、あらかじめ先の計算結果をリセットしてください。

●ダウンロードのよる計算アプリ(ソフト)の使用については対応していません。

●一般的な中古住宅を想定した条件設定(計算式・軽減税率・控除限度額・年末残高限度額等)のため、新築に比べると減税効果は小さくなります。

○シミュレーションで想定している物件は下記等の条件のものです。
・床面積50平米以上の中古住宅で、床面積の2分の1以上が自己居住専用のもの。床面積は不動産登記上の床面積(区分所有建物の場合は内法面積)であること。
・築25年超の耐火建築物(鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造、鉄骨造)または築20年超の非耐火建築物(木造、軽量鉄骨造)の場合は、新耐震設計基準に適合していることが証明されたもの。
・居住の用に供した年とその前後の2年ずつの5年間に、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例などの適用を受けていないもの。
・認定長期優良住宅および認定低炭素住宅でないもの。
・住宅用家屋証明書が取得できるもの。
・平成26年4月1日に居住の用に供した条件のもの。
・住宅借入金等特別控除の適用要件を満たすもの。
・敷地の土地には借地権や地上権等が存在しないもの(マンションの区分地上権は除く)。

○シミュレーションでは住宅購入者等に下記等の条件を想定しています。
・課税所得額が毎年一定であること。すなわち、年収が一定であるほか、所得控除(配偶者控除、扶養控除、社会保険料控除、生命保険料控除、寄付金控除、医療費控除等)が一定であること。
・住宅ローン控除以外の税額控除(配当控除、寄附金税額控除(ふるさと納税の住民税分)、政党等寄附金等特別控除、外国税額控除等)がないこと。
・所得税および住民税の課税所得額が同じであること。
・すまい給付金その他の補助金や給付金等を受けていないこと。
・居住用財産の買換特例、住宅取得等資金の贈与税の非課税措置および特定の贈与者から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の相続時精算課税の特例等を受けていないこと。
・繰り上げ返済をする場合は、返済額軽減型ではなく期間短縮型であること。
・共働きによる収入合算返済をする場合は、連帯保証人型ではなく連帯債務型またはペアローン型とし、物件は共有名義とすること。
・収入合算の場合の住宅の取得等の対価の額又は費用の額の負担割合は、家屋所有権の持分割合と等しいこと。
・収入合算の場合の住宅の取得等の対価の額又は費用の額と負担割合、住宅ローン等の返済額と負担割合、および頭金の額と負担割合は、整合が取れていること。
・住宅ローン等の年末残高の合計額は住宅の取得等の対価の額又は費用の額を超えていないこと。
・金利は月割計算であること。
・返済開始月は1月であること。
・繰り上げ返済を行うときは年初に行うこと。
・住宅借入金等特別控除の適用要件を満たすこと。
・給与所得者の場合、住宅ローン控除を受ける最初の年に必要事項を記載した確定申告書を管轄税務署に提出していること(2年目以降は年末調整)。




耐震基準適合証明書 についてはこちら           



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【図解】住宅ローン減税(+医療費控除+ふるさと納税)


住宅ローン控除額の計算方法と減税の仕組み     

節税の着眼点(1)〜住宅借入金の年末残高〜     

節税の着眼点(2)〜ローン控除適用前の課税額〜   

節税の着眼点(3)〜住民税での住宅ローン減税〜   

節税の着眼点(4)〜医療費控除との併用〜      

節税の着眼点(5)〜ふるさと納税との併用〜     



住宅ローン控除額の計算方法と減税の仕組み

住宅ローン控除額は借入金の年末残高から算出する


住宅ローン控除額の計算式のグラフ

中古住宅では一般に、住宅借入金の年末残高が2千万円以下のとき、住宅ローン控除額を年末残高の1%で計算します。年末残高が2千万円を超えると上限の20万円となります。

認定長期優良住宅および認定低炭素住宅であっても、中古住宅の場合は一般住宅と同じ計算方法になります。

消費税のかかる中古物件では上限額が変わる特例がある

中古物件の大半は個人間取引であるため、その売買に消費税はかかりません。しかし不動産業者による買取再販物件の場合は中古住宅であっても消費税がかかります(特定取得といいます)。このため消費税が8%に引き上げられた際に、買取再販物件の購入者の負担を軽減する救済措置が設けられました。

消費税がかかる買取再販物件においては、住宅借入金の年末残高が4千万円以下のとき、住宅ローン控除額を年末残高の1%で計算します。年末残高が4千万円を超えると上限となり、40万円となります。

買取再販物件と個人間取引物件との損得の比較は、住宅ローン減税の限度額の違いの他に、消費税の有無の違いがあるため、個々での判断が必要です。

住宅ローン減税は所得税からの減税が基本


住宅ローン減税の基本的仕組み

住宅ローン減税は、計算された住宅ローン控除額を、所得税の課税額から直接減税するものです。減税の期間は住宅購入後10年間です。

給与所得者の場合は、給与から所得税が源泉徴収(天引き)されているため、減税分は年末調整や確定申告の還付金で戻ってくるのが一般的です。初年度は確定申告を行い、その後は年末調整となります。



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節税の着眼点(1)〜住宅借入金の年末残高〜

年末残高が少なくなると住宅ローン控除額も少なくなることがある


年末残高と住宅ローン控除額の関係図

住宅ローンの年末残高は、返済が進むにつれて減少していきます。一般的な中古物件の場合、当初の年末残高が2千万円を超えていて住宅ローン控除額が20万円となっていても、年末残高が減少して2千万円以下になると、住宅ローン控除額は20万円を下回り、その後も減少していって10年間での減税額は200万円を下回ります。

繰り上げ返済を行うと住宅ローン控除額が少なくなることがある


年末残高と住宅ローン控除額と繰り上げ返済の関係図

控除期間の10年間の途中で繰り上げ返済を行うと、住宅ローン残高が大きく減少します。一般的な中古物件の場合、繰り上げ返済に伴って10年を待たずに年末残高が2千万円以下になるとそれ以後の住宅ローン控除額が減少し、10年間での減税額は200万円を下回ります。

夫婦共働きで返済するとトータルの減税額が大きくなることがある


共働きの場合の年末残高と住宅ローン控除額と繰り上げ返済の関係図

住宅ローン控除の算定対象となる年末残高には2千万円の限度額が設けられていますが、連帯債務およびペアローンの場合は、年末残高を返済負担割合で按分した後に限度額を適用するようになっています。

夫婦合計の住宅ローン年末残高が2千万円を超えて控除限度額の超過分が生じる場合には、収入合算(連帯債務またはペアローン)により夫婦それぞれで住宅ローンを返済すると、超過分の一部(又は全部)が控除額となり、単独返済の場合よりも夫婦合計の控除額が増大します。

逆に、合算した年末残高の合計が2千万円以下の場合には、連帯債務またはペアローンにて返済しても減税額は単独返済の場合と同じになります。

自己資金(頭金)の割合によって住宅ローン控除額が変化することがある


自己資金割合の違い

住宅取得費用が同じであっても、自己資金の割合が異なると住宅ローンの借入金額が異なります。この当初の借入金額が小さければ、その後の年末残高も少なくなり、10年以内に2千万円を下回ると10年間の減税額も小さくなります。

借入金の残高が年々減少することを考慮すると、10年間で200万円の減税額となるには、当初の借入金が2千万円をじゅうぶんに超えた金額であることが必要になります。



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節税の着眼点(2)〜ローン控除適用前の課税額〜

住宅ローン控除額がすべて減税額にならないことがある


住宅ローン控除の減税適用方法の図

住宅ローン減税は、計算された住宅ローン控除額を課税額から差し引くものです。差し引く前の課税額が住宅ローン控除額より大きければ、住宅ローン控除額が減税額となり、残った差額が課税額となります。しかし、差し引く前の課税額が住宅ローン控除額より小さければ、差し引く前の課税額=減税額となります。このときは引ききれない住宅ローン控除額が生じます。

引ききれない住宅ローン控除額が生じる原因は3パターンある


引ききれない住宅ローン控除額が生じる原因の図

○パターンA:住宅ローン控除額が大きい場合
○パターンB:所得(年収)が小さく、控除前課税額が小さくなってる場合
○パターンC:所得控除が大きくなり、控除前課税額が小さくなってる場合

パターンAは、住宅ローン控除額には上限額があるので、中古住宅では特定取得の場合で控除額の上限が40万円のときに限られます。

パターンBは、住宅ローン控除額が変わらなくても生じるものです。収入が下がった場合に減税額が増えないので、負担感はより大きくなりがちです。

パターンCは、住宅ローン控除額や収入(控除前の所得)が変わらなくても生じるものです。所得税の計算方法が、所得(年収)から所得控除(扶養控除や医療費控除等)を差し引いて課税所得を算出し、これに税率を掛けて課税額を求めるため、所得控除が増えると控除前課税額が小さくなるためです。

パターンCが生じる例としては、子どもが高校生になって扶養控除が増えたり(中学生までは児童手当の対象)、家族が病気になって医療費控除が増える場合などがあります。

住宅ローン控除は優先順位が後ろになる控除である

住宅ローン控除のように課税額から直接差し引くものを税額控除といいます。控除額がそのまま還付されることが多いので満足感が得られやすくなります。

一方で、扶養控除や医療費控除のように、課税額を求める前に所得から差し引くものを所得控除といいます。控除額に税率を掛けた分しか還付対象でないので不満を感じやすくなります。

同じ“控除”という名がついていても減税の仕組みは異なっています。計算の優先順位は、所得控除が前になっており、税額控除である住宅ローン控除は後ろになっています。



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節税の着眼点(3)〜住民税での住宅ローン減税〜

住民税で住宅ローン減税が出来る場合がある

住民税で住宅ローン減税を行う仕組み

所得税にて引ききれない住宅ローン控除がある場合、それを住民税から差し引くことが出来ます。

ただし、引ききれなかった住宅ローン控除の全てを差し引ける訳ではなく、上限が設けられています。一般的な中古物件の場合の上限は、所得税の課税所得額の5%または97,500円のうちの小さい方になります。

住民税での住宅ローン減税に上限がある理由


税源移譲にともない住民税で住宅ローン減税を行う仕組み

住民税で住宅ローン減税を行うことになったのは、2007年に国税から地方税への税源移譲が行われたとき、所得税(国税)が減ったために引ききれなくなった住宅ローン控除額が発生し、その救済措置が必要だったためです。この際に、税源移譲に伴う金額を超えないように上限額が設定され、今日に至っています。

住民税の住宅ローン減税で、学校の授業料負担等が変わる場合がある

住民税の課税額は、納める税金の金額を示すだけでなく、自治体から受ける様々な行政サービスの料金や受給資格等の算定にも用いられます。住宅ローン控除が住民税に適用されると、他の行政サービスにも影響を与える場合があるのです。

例えば、高等学校等就学支援金は住民税(市町村民税所得割)が受給資格の算定に用いられ、この住民税として住宅ローン控除を適用後の金額が用いられます。したがって、住宅ローン控除がない場合に受給資格がなかったものが、住宅ローン控除があるために受給資格を得て授業料負担が少なくなる場合があります。

このような場合、住宅ローン減税が終了する10年目以降に負担が大きくなるおそれがあるので注意を要します。行政サービスの各種算定に用いられる住民税は、住宅ローン控除を適用した後の金額とは限らず、適用前の課税額(または課税所得)である場合もあり、また自治体によって異なることもありますので事前の確認が必要です。



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節税の着眼点(4)〜医療費控除との併用〜

医療費控除のメリットは還付金だけではない

医療費控除の算定方法は、実際に支払った医療費から、保険金等で填補された金額を引き、さらに総所得等の5%または10万円のうちの小さい方の金額を差し引いて求めるものです。

医療費控除の減税額の算定方法

住宅ローン控除と大きく異なるのは、医療費控除の額がそのまま減税額となるのではなく、医療費控除額に税率を掛けたものが減税額となる点です。このようなタイプの控除を所得控除といい、住宅ローン控除のようなタイプを税額控除といいます。

医療費控除による減税を実際に受ける場合、医療費の領収書を整理して集計計算を行って税務署に申告に行くという労力を毎年使うことになりますが、集計した医療費の金額と還付金の金額との差の大きさに失望感をもった経験のある人も多いと思います。この点も、初年度だけ申告で大きな金額が年末調整で戻ってくる住宅ローン控除と大きく異なります。

しかし、医療費控除によるメリットは還付金だけではなく、住宅ローン控除と併用する場合には、他のメリットも考慮することが重要となります。

医療費控除は住民税減税もあり、保育料等にもメリットがある

所得が多いときの住宅ローン減税と医療費控除の併用

医療費控除の還付金は、所得税の減税によるものですが、医療費控除は住民税の計算においても同様に用いられて減税を受けることが出来ます。これは税務署に対して所得税(国税)の確定申告を行い、医療費控除の手続きを行っていれば、自動的に住民税も減税されます。ただし、これは還付金によるのではなく、翌年度の徴収にてなされます。

住民税の医療費控除は、所得控除であるため、保育料(保育所・保育認定こども園・地域型保育事業)にも影響を与えます。医療費控除によって保育料が安くなる場合があります。税額控除である住宅ローン控除にはないメリットです。

医療費控除は住宅ローン控除よりも優先順位が前になっている

所得が少ないときの住宅ローン減税と医療費控除の併用

所得が小さい場合、住民税で住宅ローン控除が適用されても住宅ローン控除額が引ききれないときがあります。このような場合、控除が飽和状態になってるという理由で手間のかかる医療費控除の申告をしない人がいます。しかし、税額計算の優先順位は医療費控除が前になっており、住宅ローン控除が上限に達していても医療費控除は有効に計算されています。

医療費控除の申告をしなかったために、住民税の金額が多くなっていたり、保育料が高くなったりする可能性があります。課税所得がゼロにならない限り、住宅ローン控除が使い切れずに余っていても医療費控除は必要となります。



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節税の着眼点(5)〜ふるさと納税との併用〜

ふるさと納税は自己負担額を抑えることがポイント

ふるさと納税は、自分が住んでいるところ以外の自治体(ふるさと等)に寄付金をした場合、その寄付金額を所得税および住民税から控除することで、あたかも納税先を居住地から出身地に振り替えたのと同じような効果を生み出すものです。

ふるさと納税はふるさと寄付金とも呼ばれ、寄付金控除として扱われます。納税先の振り替えとしての効果を出すために、住民税の特例分が創設されています。

ふるさと納税の減税額の算定方法

全ての税金が振り返られてしまうと居住地自治体が困りますので、控除の特例分には上限が設けられており、これを超えた場合には自己負担(持ち出し)が生じることになります。

制度上2000円の自己負担が義務づけられているので、ふるさと納税の金額を決めるにあたっては、自己負担が最小の2000円となるようにするのが一般的です。

所得が大きいときはふるさと納税の併用時の予測が容易

所得が多いときの住宅ローン減税とふるさと納税の併用

所得が大きいときは、住宅ローン控除はすべて所得税にて適用されて、住民税では用いられません。多額のふるさと納税を行って、所得税での寄付金控除を大きくしない限り、住宅ローン控除がふるさと納税に影響するおそれはなく、自己負担金の予測が容易になります。

所得が小さいときは併用時の自己負担額の予測が困難

所得が少ないときの住宅ローン減税とふるさと納税の併用

所得が小さく、住民税でも住宅ローン控除が適用されるとき、ふるさと納税を併用すると計算はかなり複雑になります。

計算が複雑になる大きな理由は、所得税ではふるさと納税は所得控除として扱いますが、住民税では税額控除として扱うためです。

このような場合、適切に自己負担額を計算するためには、所得金額や他の控除金額(医療費控除等)がしっかりと把握されている必要があります。しかしこれは一般には難しいため、ふるさと納税の自己負担額の予測は困難となり、2000円を超える持ち出しの発生を承知の上でのふるさと納税とならざるを得ません。



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【事例分析】減税額シミュレーション結果の活用法


減税メリットを最大限に受けているシミュレーション事例 

減税メリットを使い切れていないシミュレーション事例  

減税メリットの裏にリスクが潜むシミュレーション事例 



減税メリットを最大限に受けているシミュレーション事例

(本事例の試算条件)
・借入額 :2,700万円
・借入金利:1.5%
・返済期間:35年
・課税所得:600万円
・特定取得でない中古住宅(個人売主・消費税なし)

最大減税では、所得税の減税額が20万円で10年間続く


最大減税になるときの減税額の試算結果

毎年の減税額が最大控除額の20万円となって10年間続き、減税額の合計が200万円になっています。住宅ローン減税制度のメリットを最も有効に活用しています。

減税は所得税のみで行われており、住民税では減税されていません。

最大減税になる条件は、10年目の年末残高が2千万円以上あること


最大減税になるときの年末残高の試算結果

1年の住宅ローン控除額が最大の20万円となるためには、年末残高が2千万円以上あることが必要です。年末残高は毎年減少していくので、20万円の控除額が10年間続くときは、10年目の年末残高が2千万円以上になっています。

10年目の年末残高が2千万以上となるためには、最初の借り入れ金額が2千万円よりも十分に大きいことが必要になります。

金利が安いと最大減税になる借り入れ金額が高くなる


金利の違いによる最大減税になるときの年末残高

金利が安い場合、年末残高の減少が早くなるので、10年目の年末残高を2千万円以上にするためには借り入れ金額が大きくなければなりません。このため、金利が安くなるほど最大減税にするための借り入れ金額が高くなります。

返済期間が短いと最大減税になる借り入れ金額が高くなる


返済期間の違いによる最大減税になるときの年末残高

返済期間が短い場合、年末残高の減少が早くなるので、10年目の年末残高を2千万円以上にするためには借り入れ金額が大きくなければなりません。このため、返済期間が短くなるほど最大減税にするための借り入れ金額が高くなります。

返済期間による違いはかなり大きいため、返済期間が短いときには、最大減税を受けることにこだわらないほうがよいでしょう。

借入金額が十分に大きければ繰り上げ返済しても最大減税になる

(本事例で変更した試算条件)
・借入額 :2,700万円→3,100万円
・繰上返済:なし→6年目に300万円


繰上げ返済しても最大減税になるときの年末残高の試算結果

繰り上げ返済をすると年末残高が一度に大きく減少します。それでも10年目の年末残高が2千万以上になるぐらいの大きい借り入れ金額であれば、住宅ローン減税の最大減税額になります。



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減税メリットを使い切れていないシミュレーション事例

(本事例の試算条件)
・借入額 :2,100万円
・借入金利:1.5%
・返済期間:35年
・課税所得:600万円
・特定取得でない中古住宅(個人売主・消費税なし)

所得税の減税額が20万円未満で減っていくと最大減税にならない


最大減税にならないときの減税額の試算結果

ある年に減税額が最大控除額の20万円を下回ると、その後の年も減税額が下がり続け、10年間の合計減税額は最大減税額の200万円よりも小さくなってしまいます。つまり住宅ローン減税制度のメリットを目一杯に活用していないことになります。

最大減税にならないときは10年目になる前に年末残高が2千万円を下回る


最大減税にならないときの年末残高の試算結果

一年の減税額が最大控除額の20万円とならないのは、その年の借入金年末残高が2千万円を下回るためです。したがって、10年以内に年末残高が2千万円を下回ると、最大減税額にならなくなります。

最大減税額を受けるようにするためには、当初の借入金を多くして10年目の年末残高を2千万円以上にする必要があり、自己資金を(頭金)を減らして借入金を増やす方法が一般的です。

ただし自己資金と借入金の構成割合の見直しについては、それに伴う出費も確認する必要があります。借入金が増えると支払利息が増えるほかに、登録免許税、融資手数料、団体信用生命保険も増加します。

また住宅購入の頭金に使わなくなった自己資金を運用することも必要になり、その他様々なリスクが増えることでもあるので、借入金の積み増しについては慎重に判断しましょう。

最大減税にならないときの繰上げ返済はトータルの減税額を減らしてしまう

(本事例で変更した試算条件)
・繰上返済:なし→6年目に300万円


最大減税にならない場合に繰り上げ返済したときの年末残高の試算結果

最大減税にならないような借り入れ状況の下で10年を待たずに繰り上げ返済を行うと、以後の年末残高をさらに減らす訳ですから、10年間合計の減税額はさらに減ってしまいます。

繰上げ返済の時期が早いほどトータルの減税額を大きく減らしてしまう


繰上返済年の違いによる合計減税額の試算結果

同じ金額の繰り上げ返済であっても、それを行う時期によって10年間合計の減税額が変わってきます。繰り上げ時期が早いほど減税額は小さくなってしまいます。少ない減税額の年が多く続くためです。

繰り上げ返済については、借金を少なくして支払利息やその他のリスクを減らすメリットがありますが、病気や災害など不意に多額の出費が必要になったときの手元資金が減少するデメリットもあるので、机上の計算だけでなくその時点で慎重に判断するのがよいでしょう。

最大減税になる予定でも繰上げ返済がトータル減税額を減らすことがある

(本事例の試算条件)
・借入額 :2,700万円
・借入金利:1.5%
・返済期間:35年
・課税所得:600万円
・特定取得でない中古住宅(個人売主・消費税なし)
・繰上返済:6年目に300万円


最大減税になる場合に繰り上げ返済して合計減税額が減ったときの試算結果

当初の借り入れ条件では10年間で最大減税額の200万円になる予定であったものが、繰り上げ返済をしたために最大減税額を受けられなくなる場合があります。

このような場合でも、繰り上げ返済金額を抑えたり、繰り上げ返済時期を遅らせることで最大減税額を受けられるようになることがあります。その時点での状況により、事前にシミュレーションを行って金額や時期を検討するのがよいでしょう。



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減税メリットの裏にリスクが潜むシミュレーション事例

(本事例の試算条件)
・借入額 :2,700万円
・借入金利:1.5%
・返済期間:35年
・課税所得:280万円
・特定取得でない中古住宅(個人売主・消費税なし)

所得税の減税額が20万円未満になるもう一つの理由


課税所得が少ないときの減税額の試算結果

シミュレーションによる所得税減税額が20万円未満になっても、年末残高が2千万円未満であるとは限りません。同じ借入金の条件であっても、課税所得が小さいときは所得税減税額が20万円未満になることがあります。

課税所得が小さいために生じる場合は、シミュレーション結果に独特の特徴が現れます。所得税だけでなく、住民税でも住宅ローン減税がなされていることが一番の特徴です。

また、所得税の減税額が減少せずに同一額が毎年続くのも特徴です。この事例のように、所得税と住民税の減税額の合計が20万円となることがあり、これが10年間続けば最大減税ともなります。

住民税での住宅ローン控除は、返済負担が厳しいことの裏返しでもある


課税所得が少ないときの年末残高の試算結果

住民税で住宅ローン減税がなされるときは、所得税の課税額がゼロになっています。課税所得が2,975,000円未満の場合、所得税の課税額は20万円未満になるので、住宅ローン控除が20万円であれば課税額はゼロになる訳です。

こうしたケースは、所得が少なく借入金が多い場合に生じやすくなります。すなわち、住民税での住宅ローン減税は、返済負担が重い場合に生じやすいものとも言えます。

シミュレーションでは課税所得が一定と仮定していますが、現実では年間収入は変化することが普通です。共働き夫婦の世帯が産休や育児休暇により収入が減少することは珍しくありません。

たとえ年間収入が同じであっても、子どもが高校生や大学生になって扶養控除が増えたり、家族が病気になって医療費控除が増える場合などにより課税所得は減少することがあり、これらは控除対象以外の支出も増えることが多く、返済負担は重くなります。

所得税と住民税の減税合計が20万円未満の時は特に慎重さが必要

(本事例で変更した試算条件)
・課税所得:280万円→180万円


課税所得が特に少ないときの減税額の試算結果

年末残高が2千万円以上あり住宅ローン控除額が20万円になるのに、所得税と住民税の減税合計が20万円未満となるのは、課税所得が200万円未満の場合です。当然ながら10年間での最大減税とはなりません。

収入が少ないにも関わらず減税額が減少する訳ですから、返済負担がより厳しくなっています。このようなシミュレーション結果が生じる場合は特に慎重に検討を行いましょう。

住宅ローン控除によって住民税がゼロになることはない


課税所得が特に少ないときの課税額の試算結果

住民税での住宅ローン減税が上限に達しているとき、所得税はゼロになっていても住民税はゼロにはなりません。

所得税がゼロになっていることを理由に医療費控除の確定申告を行わない人を時折みかけますが、医療費控除は住民税においてもなされるので活用が可能です。

また住民税は保育料等の行政サービスにも影響しますが、ほとんどの場合、住宅ローン控除による減税は除外されてしまいますのでメリットはありません。一方で医療費控除は算入されるケースが大半なので、医療費控除は出来る限り申告を行いましょう。



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    1. 【速算・図解】ローン減税耐震基準−中古住宅シミュレーション−