【停止条件付】一戸建ての耐震基準適合証明調査

発行不可や融資NGなら料金不要

中古一戸建ての耐震基準適合証明調査業務の内容


業務概要

一級建築士事務所である当研究所が行う一戸建て(住戸)の売買時における調査です。

築20年(木造、軽量鉄骨造)又は25年(重量鉄骨造、RC造)を超えた中古一戸建て(新耐震)において、住宅ローン控除等の税制特例措置を受けるために必要な耐震基準適合証明書が発行できるかどうかを一級建築士が調査し、可能判定(合格)の場合は適合証明書を発行します。

停止条件

停止条件とは、一定の事項が成就するまで法律行為の効力の発生を停止する条件のことをいい、売買契約のローン特約などで用いられます。

本業務では、耐震基準の適合確認が出来たことを停止条件とします。適合確認が出来なかった場合(発行不可)の料金は発生しません。

また対象物件の売買契約にローン特約が付いている場合は、融資審査の合格も停止条件とします。融資審査不合格の場合、料金は生じません。

売買が未契約の物件の場合、売買契約の成立も停止条件とします。未契約の間は、料金は生じません。

このように停止条件が不成立のときは、適合証明書および業務報告書が不交付になる一方で、料金不要となる訳です。

停止条件付とすることで融資審査前や売買契約前での調査が可能となり、買主の方および売主の方の双方に負担を小さくすることができます。

調査料金

停止条件が成立した場合に発生します。

耐震基準適合証明
一戸建て
料  金
(税・交通費込)
登記減税用・新耐震38,500円
登記+住宅ローン減税用・新耐震49,500円

上記料金には証明書の発行を含みます。

上記の用途に加えて不動産取得税用の証明書が必要な場合は、この表の金額+11,000円です。

完了検査に合格していて、新築時の図面のある物件が対象です。

木造2×4工法で完了検査を受けていないもの(新築時の図面あり)は、この表の金額+11,000円です。

京阪神地域内が対象です。



 問 い 合 わ せ                 




耐震基準適合証明(中古一戸建て)の基礎知識


築20年(木造、軽量鉄骨造)又は25年(重量鉄骨造、RC造)を超えた中古一戸建て(新耐震)の売買において、売買予定の一戸建て住宅が耐震基準適合証明書を発行できるものかどうかを調査し、可能判定の場合は証明書を発行する業務です。

かし保険の検査に不合格であった物件についても、既存住宅売買瑕疵保険(かし保険付保証明書)の検査とは基準が異なるため、適合証明書の発行が可能な場合がありますので、該当する場合は事前にご相談ください。



耐震基準適合証明書の発行メリットは?          

どのような物件が調査の対象となるか?        

誰でも調査の申込みができるのか?          

どのような調査を行うのか?               

発行までにかかる時間や日数は?             




耐震基準適合証明書の発行メリットは?


築年数の古い中古住宅を買ったときに減税が受けられる   

登録免許税の減税により購入時の諸費用が安くなる     

住宅ローン減税により毎年の所得税が10年間安くなる   

地震保険の保険料の割引を受けられる場合がある      


築年数の古い中古住宅を買ったときに減税が受けられる

住宅ローン控除等の住宅取得減税は、中古一戸建て住宅では木造や軽量鉄骨造で築20年、RC造や重量鉄骨造で25年を超えると受けられなくなりますが、これを受けられるようにするための制度が耐震基準適合証明書です。

耐震基準適合証明書が利用できる住宅取得減税には、下記のようなものがあります。

登記の時登録免許税の軽減国税
確定申告等の時住宅ローン減税(所得税・住民税)国税
居住用財産の買換特例(所得税)国税
住宅取得等資金の贈与税の非課税国税
不動産取得申告の時不動産取得税の減額地方税

※住宅ローン減税を受けるためには、給与所得者の方においても初年度は年末調整ではなく確定申告の手続きが必要です。


登録免許税の減税により購入時の諸費用が安くなる

登録免許税というのは、簡単に言うと購入した不動産の所有権等を登記するときに登記所で支払う登記料のことです。

以下のシミュレーターで概ねの減税効果を試算できます。


○一戸建て住宅の構造   

○物件の床面積       平米

○一戸建て住宅の築年数  

○住宅ローンの借り入れ額 


             

< 登録免許税 減税額 試算結果 >
  所有権移転登記    
  抵当権設定登記    


住宅ローン減税により毎年の所得税が10年間安くなる

住宅ローン減税は、住宅の購入時に住宅ローンを利用した場合に受けられる減税措置です。借入残高に応じて所得税の減税が10年間受けられ、減税額の総額は最大で200万円になることもあります。

毎年の減税額は、各種の条件により変わります。下記リンクでは簡易計算シミュレーターが利用できます。


関連記事:中古の住宅ローン減税額を計算してみよう!    


地震保険の保険料の割引を受けられる場合がある

地震保険の建築年割引は、昭和56年(1981年)6月1日より前に新築された建物では受けられませんが、耐震基準適合証明書がある場合には同等の割引を受けられるようになります。




 問 い 合 わ せ                 




どのような物件が調査の対象となるか?


登記上の床面積が50平米以上あるもの          

物件の引き渡し時に築年数が20年を超えるもの      

新耐震設計基準での完了検査に合格しているもの      


登記上の床面積が50平米以上あるもの

調査の対象となるためには、物件(住戸)の床面積が50平米以上必要です。 住宅ローン減税等の適用要件が床面積50平米以上となっているためですが、これは登記簿上の面積になります。

なお物件が店舗等併用住宅の場合は、床面積(専有部分)の1/2以上が居住用であることが必要になります。


物件の引き渡し時に築年数が20年を超えるもの

住宅ローン減税等において耐震基準適合証明書が必要となるのは、木造や軽量鉄骨造等の一戸建て住宅では築20年(RC造や重量鉄骨造は25年。以下同じ)を超えた物件を取得した場合です。ただし注意しなければならないのは、取得日とは何の日で、何の日が築20年を超えたかどうかです。

売買契約の契約日が築20年を超えている場合は、当然ながら必要となります。では、築20年を超えないように駆け込みで築20年になる前に契約した場合はどうなるでしょうか。

契約日が築20年になる前であっても、引き渡し日が築20年を超えれば、耐震基準適合証明書は必要となります。引き渡しがなされて初めて取得したことになるからです。これは見落としがちですので注意してください。


契約日と引き渡し日と築20年との関係

一戸建て住宅の引き渡し日が築20年より前であれば、耐震基準適合証明書がなくとも住宅ローン減税等を受けることが可能になります。ただし、この引き渡し日が契約書に記載されたものと登記簿に取得日として記載されたものとが異なる場合は、登記簿のほうになります。契約書はあくまでも予定日だからです。

なお、契約時点で予定している引き渡し日が、築20年を超える日に近い場合は要注意です。何かの事情で引き渡しが遅れて築20年を超えてしまった場合、住宅ローン減税等を受けるために耐震基準適合証明書が必要になります。このおそれがある場合はあらかじめ準備が必要になりますので、事前のご相談に応じて調査業務の対象としています。


新耐震設計基準での完了検査に合格しているもの

新耐震設計基準とは1981年(昭和56年)6月1日以降の建築確認にて採用されている基準です。建築基準法では建築確認を受けた物件は竣功時に行政等による完了検査を受けることとなっています。

新耐震設計基準での完了検査に合格していない物件の場合、耐震基準適合証明書を発行するためには、現行の基準による耐震診断を行ってその結果によっては耐震改修工事をするなどのことが必須となります。費用や時間を大きく要するため、売買の引渡しまでに間に合うケースは珍しくなってしまいます。

完了検査に合格しているかどうかについては、完了検査時に交付された検査済証により確認します。検査済証がない場合でも建築確認台帳記載事項証明書等により確認できる場合がありますので、事前にご相談ください。


建築確認日と新築日と新耐震基準との関係




 問 い 合 わ せ                 




誰でも調査の申込みができるのか?


買主に引き渡される前に家屋調査を行うことが原則     

買主が調査するためには売主の協力が不可欠        

適合証明書発行の最大障壁は『制度の矛盾』による売主の負担


買主に引き渡される前に家屋調査を行うことが原則

住宅ローン控除等の住宅取得減税を受けるためには、物件の引き渡しまでに耐震基準適合証明書のための家屋調査を行っておく必要があります。

すなわち家屋調査時点での物件所有者は売主の方であるため、たとえ売買契約後であっても耐震基準適合証明書の交付申請は売主の方が行うこととなります。


売主と買主の役割


買主が調査するためには売主の協力が不可欠

住宅取得減税を受けるのが買主の方であるため、耐震基準適合証明書の調査を申し込む人の大多数は買主の方になります。

しかし物件所有者は売主の方であるため、買主の方が調査を申し込んだ場合には、それに併せて売主の方にも交付申請をしてもらえるように依頼することが必要になります。

したがって耐震基準適合証明書を取得して住宅ローン減税等を受けるためには、売主の方の協力が不可欠になります。


適合証明書発行の最大障壁は『制度の矛盾』による売主の負担

耐震基準適合証明書の制度上では、物件を売り出す前に家屋調査を行って、住宅ローン減税等に対応していると販売時にアピールできることを想定しています。

これによって買主の方には減税というメリットが生じるとともに、売主の方にも販売促進というメリットが生まれることになり、両者のバランスが取れる訳です。

しかし実際には、家屋調査を行わずに販売活動を始めてしまい、買い手が付いてから初めてその要請で家屋調査をしようとするケースが大半です。


売主と買主のメリット比較

これでは売主の方にとっては何もメリットがなくなり、負担やリスクだけが発生します。つまり想定と実態が乖離する『制度の矛盾』があるのです。

当然ながら売主の方は調査を回避することが多くなり、調査すれば適合証明書が発行できる物件であっても、調査がなされないために証明書が発行されていない物件が多く存在します。

軽量鉄骨造のプレハブや木造の2×4住宅ではこのような物件が多く、外壁塗り替え等のメンテナンスがなされて管理状態が良好な物件であれば、調査をすればすぐに発行できるケースが珍しくありません。

売主の方の負担や不安を減らすように調査を進めることが、耐震基準適合証明書の発行にとって最も重要であるといえます。




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どのような調査を行うのか?


調査対象は建物だけでなく書類も重要           

書類調査は事前審査と現地調査の2段階          

現地での書類調査も可能                 

建物の現地調査は日常利用で可能な範囲内のみ       


調査対象は建物だけでなく書類も重要

耐震基準適合証明書の調査の対象は、書類と建物の双方です。書類では建物の建築時の状況を調査し、建物では建物の現在の状況を調査します。

調査対象の書類は、登記事項証明書、設計図面、建築確認済証、検査済証等です。これらのうちで保管されていないものがある場合でも、代わりとなる書類があれば調査できるのでご相談ください。

建物はすべてが調査対象ではなく、柱・梁・外壁等の構造耐力上主要な部分です。構造耐力に関係のない部分については調査対象とはしていません。


調査対象


書類調査は事前審査と現地調査の2段階

現地への出張調査を行うに先だって、メール等で送付可能な書類を用いて事前審査を行います。

一戸建て住宅の事前審査に用いる書類は、登記事項証明書、設計図面、建築確認済証、検査済証等です。保管がない場合はご相談ください。


現地での書類調査も可能

設計図面の枚数が多かったり、サイズも大きいなどのためにコピーや送付が難しいことがあります。また、どの書類を送付していいのか分からないこともあります。そのようなときは、書類についても現地調査の際に閲覧して調査を行うことが可能です。


建物の現地調査は日常利用で可能な範囲内のみ

建物の現地調査においては、日常利用の範囲内で出来ない下記のような調査は行いません。
・取り壊しを伴うもの
・屋根の上などの立ち入りに危険が伴うもの

天井裏、床下等については、点検口からの目視のみとし、天井裏や床下等に進入しての調査は行いません。

室内や建物周囲に重い家具や大量の荷物などの容易に移動できないものがある場合はご相談ください。




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発行までにかかる時間や日数は?


書類調査は調査そのものよりも入手に時間がかかる     

現地は調査そのものよりも関係者の日程調整に時間がかかる 

補修工事が必要な場合は完了確認後に発行となる      

物件の引渡し日を見据えた日程調整が必要         


書類調査は調査そのものよりも入手に時間がかかる

一戸建て住宅の場合、その建築関係書類を保管しているのは個人の所有者です。この所有者が設計図面等の書類をきっちり保管していることはあまり多くありません。どこにあるのか分からなくなっているのが普通といえます。

近年では分譲一戸建てを購入したときの引渡し書類として設計図面や検査済証が含まれているのは当たり前となっていますが、少し以前まではそうではなく、引き渡されていないほうが当たり前になっていました。この場合は、所有者が探しても見つかる訳がありません。

一戸建て住宅の所有者は家の中に存在するのかどうかすら定かでないものを探し続け、いたずらに時間が過ぎていくということが珍しくありません。

またプレハブ住宅等では、建築関係の書類はたくさんあるのだけれど、どれが必要なのかが分からない場合や、設計図面のサイズが大きく、その枚数も多いのでコピーするのに時間がかかるということもあります。そのような場合は送付しての審査ではなく、現地調査にて行うことも可能ですのでご相談ください。


現地は調査そのものよりも関係者の日程調整に時間がかかる

建物の現地調査では、所有者(または仲介者)や居住者の方の立会いが必要になります。複数の関係者の日程調整を行うことになるため、調査の日がなかなか決まらないことがあります。また書類が対象物件の中では保管されていない場合は、現地調査とは別の日に書類調査を行うこともあります。

申し込みにあたっては、日程に余裕をもたせての申し込みをお願いいたします。


補修工事が必要な場合は完了確認後に発行となる

建物の現地調査を行った結果、不具合部分を補修をすれば適合証明書が発行可能になるケースがあります。

この場合は補修後に再度現地調査を行って、補修の出来具合を確認した上で発行することになります。ただし物件の引渡し前であることが必要です。


物件の引渡し日を見据えた日程調整が必要

耐震基準適合証明書のための家屋調査は、売買物件の引渡しまでに終了しなければなりません。調査終了前に物件の引渡しがあった場合は、適合証明書は発行できません。

調査の申込みにあたっては、日程調整期間だけでなく補修工事の可能性も見込んで、十分に余裕をもって申し込むことが望ましいです。

調査が終了してから証明書の発行までは通常1週間ほどの時間を頂いております。ただし登記用の適合証明書については早めに発行することも可能ですので、必要な場合は事前にご相談ください。



市区町村別の税務署・登記所・建築確認所管特定行政庁


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